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劉少宏 劉永祥:關于對城區舊城改造規劃的幾點思考

潯陽區人民政府網站 發布日期:2019-03-06【瀏覽次數::

    九江,又稱潯陽城,中國內陸重點開放城市,長江中下游重要城市,鄱陽湖生態經濟區重要城市。自古以來,就是舟車輻輳,商賈云集的通都大邑。九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處,襟江帶湖,背倚廬山,山擁千嶂,江環九派,是兵家必爭的軍事重鎮。隨著我國城市化進程加快,城市發展遇到的問題越來越多,潯陽區也不例外。新型小城鎮的規劃和發展問題,對一些已具規模的城市,也面臨著越來越多的舊城改造規劃。但由于對城市定位、以及老舊城區未來發展的預期偏差,導致我國的舊城改造大多千篇一律,或者成為房地產項目建設的“代名詞”。城市的可持續發展是建立在城市發展定位和發展預期的科學評估基礎之上,舊城改造規劃正是實現城市可持續發展的重要形式,必須建立清晰的定位,構建科學合理的改造和規化模式。現結合潯陽區及舊城改造規劃中的一些問題作一些分析和探討。

    從不同層面看待舊城改造規劃

    借助九江開展“三城同創”的東風,把握舊城改造規劃的特殊性,它不同于普通的規劃項目、也不同于單純的房地產開發規劃,它同時兼具了城市更新和區域發展的特性。必須從技術、市場、城市發展等不同角度,以及宏觀、中觀和微觀等不同層面看待和分析,從而制定正確的改造方向。技術可行性是基于微觀層面的視角,主要是從可行性角度去分析舊城改造規劃中容積率、建筑、承載力、水電、配套、交通、外觀、負面影響(消防、治安)、資源占用等情況。市場因素是影響舊城改造項目未來發展的重要因素,必須通過全面調研,綜合分析,明確拆賠代價(經濟測算)、房地產市場發展、開發順序及難易、資金問題、開發商意愿、利益平衡等、政策(規劃獎勵、改造政策、規劃審批)等一系列問題的解決方法和對策,才能有針對性的建立起舊城改造的定位和模式,也才能確保舊城改造后的良性發展。舊城改造的目的是為了促進城市的可持續發展,能否推動城市的可持續發展也是評估和衡量舊城改造是否成功的重要依據,但由于這種結果的客觀性不可能完全通過規劃予以實現,所以如何更加科學合理的制定城市的發展戰略就顯得更加重要,因為這直接影響著舊城改造和規劃的思路和出發點。城市發展是個多因素制約和協同體系,需要對城市產業、環境、城市空間布局、建設功能用途、發展風險(政治、社會、管理)、發展緊迫性、城市意象、外部環境、未來機遇等多因素進行綜合考量,這中間很多因素存在相互制約和影響的關系,所以從城市發展的角度,建立起多因素全面協同,相互促進以及相互間最低的制約和限制關系才能保證城市未來發展的良性和可持續。

    舊城改造規劃的視野和定位

    一個城市的舊城改造不應僅站在物質形態改善的層面為改造而改造,而應是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優的“城市更新計劃”,這就需要舊城改造規劃要具有一個更廣闊的視野,要從改造規劃的內容、動因、改造規劃的重點以及內涵等多視野進行全面分析。在過往的舊城改造中,大多舊改項目重在阻止城市物質性老化,局限于單純的物質性的改造,把舊城改造變成了把舊建筑變成新建筑的簡單翻新,把舊城改造的重點放在了改善城市環境和美化城市,把舊城改造的內涵局限于城市建設項目的組合。這種舊城改造和規劃理念解決的只是城市短期發展問題,這種改造和規劃理念從可持續發展角度看,非常滯后,雖然解決了城市短期的發展問題,但帶來了城市未來發展的局限性。因此從“城市更新計劃”的視野,應將舊城改造規劃看成是城市結構更新的契機,是城市功能體系更新和完善的良好機會,舊城改造規劃的動因是為了防止城市功能性和結構性衰退,要著眼于區域的整體發展和城市的可持續發展,而內涵則要致力于實現城市的綜合發展戰略。因此對于舊城改造必須首先明確城市未來十年、二十年甚至更長時間內發展的大戰略、大方針,同時從區域協同發展的角度建立起與周邊大區域未來發展的內在關聯。全面認識舊城改造對未來城市發展所能起到的關鍵作用,以及有可能對城市未來發展帶來的瓶頸。從舊城改造的定位來看,則要基于城市優化、城市競爭力和城市管理進行戰略判斷,要站在“城市未來發展”的視角,而非“舊城改造項目”。在此基礎上逐步形成對城市未來發展的預見,對城市舊城改造的全面剖析以及舊城改造發展的綱領與策略。

    從整個九江城市未來發展來看潯陽區,要建“留自然風光;搞滾動開發,做旅游文章”的建設規劃。要依托良好的自然資源,在城市產業發展來看,動態開發的模式以及旅游興市的目標。致力于對自然資源的保護實現舊城改造,通過舊城改造實現舊城產業結構向綠色旅游業的調整和優化。改造的目標體系建立,主要包括舊城改造的社會效益目標、市場價值目標以及改造進程目標。改造政策問題,主要包括對開發主體的政策(容積率獎勵、地價減免等)、拆遷補償的政策、“原居民”安置政策的研究和利用。功能布局與規劃指標問題,包括對核心功能區的規劃研究,土地增值問題以及制定的指標如何使利益平衡。建筑風格問題,包括改造前后規劃建筑風格的統一性問題、新建建筑與整體風格相容性問題、改建建筑與整體風格相容性問題、街區改造與整體風格相容性問題等。在總平面規劃布置上,“以人為本,人車分流,商住分流”為原則,各主要功能出入口分開設置。滿足消防疏散,地面臨時停車和商業貨物運送的需求。臨城市道路,留有足夠的疏散廣場,方便人流的疏散要求,提升了群樓的商業價值。總體的平面規劃旨在解決原有舊城布局雜亂的問題。功能分區設計方面,明確以商業步行街和大型居住小區作為潯陽區舊城改造建筑群的兩個中心主體,布置在整個地塊的中心位置,這也就明確了舊城改造的中心。以大尺度的退讓形成寬敞的廣場和臨街商業系統。有利于集中人流的疏散,同時也避免了城市空間的擁擠感。大型居住小區位于整個地塊的東北部,避開了城市噪音的干擾,具有良好的居住環境,步行商業街城市干道,形成良好的商業氣氛。通過明確中心建筑群體和利用景觀軸線對舊城改造規劃實現了整個舊城改造的整體性。

    個案分析

    就拿白水湖街道的三里街社區來說,由于歷史的原因每家每戶都有建于上個世紀八十年代的私建,每家每戶門前堆滿雜物,種有私人菜園,宿舍樓年久失修,外墻水泥脫落厲害,公共廁所無人清掃,缺乏必要的市政設施,居民生活極度不便。政府近年來陸續出臺一系列政策措施,對舊城區開展大規模拆遷改造。在具體的實施中,需要注意很多問題。比如安置用房。要充分考慮棚戶區居民的承受能力,做好與各項住房政策的銜接,妥善安置被拆遷居民。舊城改造是為民辦實事的民心工程,要切實保證新建安置住宅的功能和質量及使用壽命。要指導規劃設計技術服務機構根據舊城區居民的經濟承受能力,以滿足基本居住需要為重點,改進住宅設計。在安置居民方面,需根據具體問題具體分析。改造舊城區,意義深遠。城市中一些臟、亂、差的死角得到了治理,在提高生活質量的同時,也改善了城市人居環境,提升了城市品位。通過改造舊城區,不僅使居民的居住條件得到了改善,而且促進了存量土地的有效利用,節約了寶貴的土地資源,有利于政府更好地規劃、建設城市,為城市的進一步發展打下了良好的基礎。

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